2025년 임대차 갱신 계약 중 발생한 하자, 보수 책임은 누구에게?

📋 목차

• 📝 2025년 임대차 갱신 계약의 주요 변화
• ⚖️ 임대차 갱신 시 하자 보수 책임의 법적 원칙
• 🛠️ 계약 갱신 중 발생한 하자 유형별 책임 분석
• 🔄 신규 계약과 갱신 계약, 책임 범위의 차이
• 🏡 임대인과 임차인의 하자 보수 의무와 권리
• 🚨 하자 분쟁 발생 시 효과적인 해결 방안
• 👨‍⚖️ 임대차 하자 보수 관련 최신 판례 및 동향
• ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

2025년, 임대차 계약 갱신을 앞두고 계신가요? 전세나 월세로 살고 있는 집에서 계약을 연장하려는데, 갑자기 예상치 못한 하자가 발생하면 누가 수리 비용을 부담해야 할지 막막한 경우가 많아요.

2025년 임대차 갱신 계약 중 발생한 하자, 보수 책임은 누구에게?

 

오랫동안 살아온 집이거나, 새로 갱신하는 계약이라도 하자 보수 책임은 중요한 문제예요. 특히 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인이라면 더욱 자신의 권리를 알아두는 것이 좋아요. 임대인 입장에서도 불필요한 분쟁을 피하고 원만한 계약 관계를 유지하려면 명확한 책임 소재를 파악하고 있어야 해요.

 

이 글에서는 2025년 임대차 갱신 계약 과정에서 발생할 수 있는 하자의 종류와 법적인 보수 책임, 그리고 임대인과 임차인이 각각 어떤 의무를 가지고 있는지 자세히 살펴볼 거예요. 복잡해 보이는 법률 문제도 쉽고 명확하게 이해할 수 있도록 실제 사례와 함께 설명해 드릴게요. 불필요한 분쟁을 줄이고 현명하게 대처할 수 있는 정보를 얻어가시길 바라요.

 

📝 2025년 임대차 갱신 계약의 주요 변화

2025년에도 임대차 계약 갱신은 주거 안정을 위한 중요한 제도 중 하나로 계속될 예정이에요. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 원칙적으로 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본답니다. 이는 임차인이 갑작스러운 주거 불안에 시달리지 않도록 보호하는 핵심 조항이에요. 예를 들어, 2023년 7월 31일에 계약이 만료되는 임대차 계약의 경우, 임대인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 계약이 자동으로 갱신될 수 있어요.

 

최근 민간임대주택에서는 2년 단위로 계약을 갱신하거나, 특정 조건(예: 청년안심주택, 창업지원주택)을 충족하는 경우 최대 8년까지 거주 기간을 보장하기도 해요. 2025년 4월 9일에 모집 공고된 용산 남영역 롯데캐슬 헤리티지 청년안심주택이나 2025년 2월 21일에 공고된 숭곡초교역 청년안심주택 등에서 이처럼 2년 단위 갱신이 가능하다고 명시하고 있어요. 또한 2025년 5월 29일 인천논현 LH16단지 창업지원주택의 경우, 입주자격을 충족하면 2년 단위로 계약을 갱신하고 최대 거주기간까지 연장할 수 있다고 안내되어 있어요. 이런 점들은 임차인의 장기 거주를 지원하기 위한 제도적 노력의 일환이라고 볼 수 있어요.

 

다만, 계약 갱신 과정에서 주의할 점들도 많아요. 특히 입주자 모집 공고문 등을 꼼꼼히 확인하지 못해서 발생하는 문제는 신청자 본인에게 책임이 있다는 문구가 자주 포함되어 있어요. 예를 들어, 2024년 12월 23일에 모집 공고된 장한평역 청년안심주택 장안동 하트리움에서도 계약하지 못한 경우의 책임은 신청자 본인에게 있다고 명시하고 있어요. 이는 계약 과정에서 임차인이 모든 내용을 충분히 숙지하고 확인해야 한다는 점을 강조하는 것이라고 해석할 수 있어요. 갱신 계약서 작성 시에도 기존 계약 내용과 달라지는 부분이 없는지, 혹은 추가되는 특약은 없는지 면밀히 살펴봐야 해요.

 

갱신 계약은 단순히 기존 계약의 연장이 아니라, 새로운 2년의 권리 의무 관계를 설정하는 것이므로, 하자 발생 시 책임 소재는 물론이고, 임대료 인상 범위(직전 임대료의 5% 이내) 등 법적 제한 사항들을 정확히 인지하고 있어야 해요. 만약 임대인이 임차인의 갱신요구권을 무시하거나 부당한 조건을 요구한다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니, 관련 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요. 갱신 계약 시점은 기존 계약의 종료 시점을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었으니 이 점도 반드시 기억해 두세요.

 

새로운 임대차 법규나 관련 정책 변화가 2025년에 있을 가능성도 항상 열려 있기 때문에, 계약 갱신 시에는 최신 정보를 확인하는 것이 무척 중요해요. 특히 주택 임대차 관련 법규는 계속해서 개정될 수 있으므로, 국토교통부나 법무부의 공식 발표를 주기적으로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋답니다. 이처럼 임대차 갱신 계약은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 권리이자 의무를 동반하므로, 관련 내용을 정확히 알고 현명하게 대처하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있어요. 변화하는 사회와 법률 환경 속에서 자신의 권리를 지키기 위해 노력해야 해요.

 

📝 2025년 임대차 갱신 계약 주요 사항 비교

구분	주요 내용
갱신요구권 행사	1회에 한하여 행사 가능 (주택임대차보호법)
갱신 계약 기간	2년으로 봄 (단, 장기 민간임대는 최대 8년 가능)
계약 갱신 통지 기간	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대료 증액 제한	직전 임대료의 5% 이내
공고문 확인 책임	신청자 본인에게 책임 (특히 청년/장기임대)

 

⚖️ 임대차 갱신 시 하자 보수 책임의 법적 원칙

임대차 갱신 계약 중 하자가 발생했을 때, 누가 책임을 져야 하는지에 대한 법적 원칙은 민법과 주택임대차보호법에 명확하게 규정되어 있어요. 가장 기본적인 원칙은 민법 제623조(임대인의 의무)에 따른 임대인의 수선의무예요. 이 조항에 따르면, 임대인은 임차인이 목적물(주택)을 사용하고 수익할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있어요. 즉, 주거에 필수적인 설비(보일러, 상하수도, 전기시설 등)에 문제가 생기거나, 구조적인 하자로 인해 주거 생활에 지장이 있다면 임대인이 이를 수리해 주어야 한다는 뜻이에요.

 

대법원 판례(2021. 4. 29. 선고)에서도 이 임대인의 수선의무를 매우 중요하게 보고 있어요. 판례는 임대차 계약 존속 중에 목적물에 하자가 발생한 경우에도 임대인의 수선의무는 면제되지 않는다고 판시했어요. 이는 단순히 계약이 갱신되었다고 해서 임대인의 기본적인 의무가 사라지는 것이 아니라는 점을 분명히 보여주는 것이에요. 따라서 갱신 계약을 체결한 이후에 발생한 하자일지라도, 임차인이 주택을 정상적으로 사용·수익하는 데 방해가 된다면 임대인이 보수해야 할 책임이 있어요.

 

물론, 모든 하자에 대해 임대인이 책임을 지는 것은 아니에요. 하자의 종류와 원인에 따라 책임 소재가 달라질 수 있어요. 예를 들어, 임차인의 고의나 과실로 인해 발생한 하자, 또는 임차인이 선량한 관리자의 주의 의무를 다하지 않아 생긴 하자(예: 창문 부주의로 인한 파손)는 임차인이 보수해야 할 책임이 있답니다. 또한, 임대차 목적물의 사용에 별다른 지장이 없는 사소한 수선(예: 전구 교체, 건전지 교체 등 소모품 교체)은 일반적으로 임차인의 책임으로 보아요.

 

특히, 공동주택에서 발생하는 하자의 경우, 공용 부분에서 발생한 누수와 같은 문제는 공동주택 관리 주체(입주자대표회의 등)에 보수와 보상을 요구할 수 있어요. 2023년 8월 29일 교육부 관련 게시물에서도 공용 부분 누수에 대한 책임을 공동주택 관리 주체에게 돌리고 있어요. 이는 주택 내부의 전유 부분과 공동으로 사용하는 공용 부분을 명확히 구분하여 책임 소재를 정해야 한다는 것을 시사해요. 만약 누수가 아래층이나 다른 세대에 피해를 준다면, 공용 부분의 하자 여부를 먼저 확인해야 해요.

 

임대차 계약 시 특약으로 하자 보수 책임을 다르게 정할 수도 있지만, 임대인의 필수적인 수선의무를 완전히 면제하는 특약은 무효로 볼 가능성이 높아요. 법은 임차인의 주거 생활권을 보호하고자 하기 때문이에요. 따라서 갱신 계약을 할 때 새로운 특약 사항이 추가되거나 기존 특약이 변경된다면, 해당 내용이 법적으로 유효한지 꼼꼼히 검토해 보아야 해요. 이러한 법적 원칙들을 이해하고 있다면, 갱신 계약 중 발생한 하자 문제에 대해 더욱 합리적이고 효과적으로 대응할 수 있을 거예요.

 

⚖️ 하자 보수 책임의 법적 근거 요약

구분	내용
임대인의 의무 (민법 623조)	임차인의 사용·수익을 위한 목적물 유지·수선 의무
대법원 판례	임대차 존속 중 하자 발생 시 임대인 수선의무 면제 안 됨
임차인의 책임	고의·과실, 선관주의 위반, 사소한 수선
공용부분 하자	공동주택 관리 주체(입주자대표회의 등) 책임

 

🛠️ 계약 갱신 중 발생한 하자 유형별 책임 분석

임대차 계약을 갱신하는 과정이나 갱신된 계약 기간 중에 하자가 발생했을 때, 그 책임은 하자의 유형에 따라 달라질 수 있어요. 크게 나누어 보면, 건물의 구조적 문제로 인한 하자, 임차인의 관리 소홀로 인한 하자, 그리고 자연적인 노후화로 인한 하자로 구분해 볼 수 있답니다.

 

먼저, 건물의 구조적 문제로 인한 하자는 주로 임대인의 책임이에요. 예를 들어, 외벽의 균열로 인한 누수, 보일러 고장, 수도관 파열, 전기 설비의 중대한 결함, 화장실 방수 문제 등이 이에 해당해요. 이러한 하자는 임차인이 아무리 조심해서 사용한다고 해도 막기 어려운 부분이며, 임차인이 주택을 안전하게 사용·수익할 수 있도록 해야 하는 임대인의 기본적인 의무 범위에 속하기 때문이에요. 만약 이런 하자가 계약 갱신 전에 이미 있었는데 뒤늦게 발견된 경우에도, 임대인은 그 하자를 보수해 줄 의무가 있어요. 특히 2021년 4월 29일 대법원 판례에서 보듯이, 임대인은 임대차 계약 존속 중에 목적물에 하자가 발생한 경우에도 그 수선 의무가 면제되지 않아요.

 

다음으로, 임차인의 관리 소홀이나 고의·과실로 인한 하자는 임차인의 책임이에요. 예를 들어, 임차인이 욕실 사용 후 환기를 제대로 하지 않아 발생한 곰팡이, 이사 중 가구 이동으로 인한 벽지 훼손, 반려동물로 인한 마루 손상, 임차인이 실수로 수도꼭지를 잠그지 않아 발생한 누수 등이 여기에 해당해요. 임차인은 임대차 목적물을 선량한 관리자의 주의 의무로 관리해야 할 책임이 있어요. 따라서 이런 종류의 하자는 임차인이 직접 수리하거나 수리 비용을 부담해야 한답니다. 만약 임차인이 이를 거부한다면, 임대인은 손해배상을 청구할 수도 있어요.

 

마지막으로, 자연적인 노후화로 인한 하자가 있어요. 이는 오랜 시간 사용하면서 자연스럽게 발생하는 마모나 기능 저하를 의미하는데, 보통 임대인의 책임으로 보는 경우가 많아요. 예를 들어, 수명이 다 된 보일러 교체, 오래된 창문의 단열 문제, 벽지나 장판의 자연스러운 변색 및 마모 등이 해당해요. 이런 부분은 임차인의 과실 없이 시간이 지남에 따라 발생하는 것이기 때문에, 임대인이 임차인의 주거 편의를 위해 수리해 주어야 하는 경우가 많아요. 다만, 일부 임대차 계약에서는 소모성 부품이나 경미한 노후화에 대한 책임을 임차인에게 지우는 특약이 있을 수도 있으니, 계약서 내용을 확인하는 것이 중요해요.

 

특히, 신축 건물의 경우 시공사의 하자담보책임기간이 남아 있다면, 해당 시공사에 하자 보수를 요구할 수 있어요. 2023년 8월 29일 관련 게시물에서도 시공사의 하자담보책임기간 내에 발생한 문제에 대해서는 시공사에 책임을 물을 수 있다고 언급하고 있어요. 따라서 하자 발생 시, 해당 주택이 신축에 가까운지, 그리고 시공사의 책임 기간이 아직 남아있는지 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 갱신 계약 시점은 하자의 책임 소재를 가리는 데 있어 중요한 기준이 될 수 있으므로, 하자가 언제 발생했는지 명확하게 기록해 두는 것이 분쟁 해결에 도움이 된답니다.

 

🛠️ 하자 유형별 책임 소재 비교

하자 유형	책임 소재
구조적 결함 (누수, 보일러 고장 등)	임대인
임차인 고의/과실 (벽지 훼손, 가구 파손 등)	임차인
자연적인 노후화 (수명 다한 설비 등)	임대인 (일부 소모품 제외)
신축 건물 하자 (담보책임기간 내)	시공사 (사업주체)

 

🔄 신규 계약과 갱신 계약, 책임 범위의 차이

임대차 계약은 크게 '신규 계약'과 '갱신 계약'으로 나눌 수 있어요. 두 계약 형태는 유사해 보이지만, 하자 보수 책임 측면에서는 미묘한 차이가 있을 수 있답니다. 이 차이를 이해하는 것이 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 거예요.

 

먼저, '신규 계약'은 임차인이 새로운 주택으로 이사하거나, 기존 임차인이 나간 후 새로운 임차인이 들어오면서 처음으로 계약을 체결하는 경우를 말해요. 이때 임대인은 임차인이 해당 주택을 문제없이 사용할 수 있는 상태로 인도해야 할 의무가 있어요. 계약 체결 전에 임대인과 임차인이 함께 주택 상태를 확인하고, 발생할 수 있는 하자나 수리 필요 사항을 미리 협의하여 계약서에 명시하는 것이 중요해요. 만약 신규 계약 후 바로 하자가 발견된다면, 이는 대부분 임대인의 책임으로 보게 돼요. 임대인이 임차인에게 완전한 상태의 주택을 제공할 의무가 있기 때문이에요.

 

반면, '갱신 계약'은 기존 임대차 계약의 기간이 만료된 후, 임대인과 임차인이 기존 관계를 유지하면서 계약 기간만 연장하는 경우예요. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사로 갱신될 수도 있고, 임대인과 임차인의 합의에 의해 갱신될 수도 있답니다. 갱신 계약은 원칙적으로 기존 계약의 내용을 그대로 승계하는 것으로 보아요. 따라서 갱신 계약 후 발생한 하자 보수 책임도 기본적으로 기존 계약과 동일한 법적 원칙(임대인의 수선의무, 임차인의 선관주의 의무)을 따른답니다.

 

하지만 갱신 계약의 경우, 기존 계약 기간 동안 발생했지만 발견하지 못했던 하자나, 시간이 지나면서 자연스럽게 발생한 노후화로 인한 하자에 대한 책임 소재가 더욱 복잡해질 수 있어요. 예를 들어, 갱신 계약 시점에 이미 보일러가 노후화되어 있었지만 고장이 나지 않아서 몰랐다가, 갱신 후 몇 달 뒤에 고장이 난 경우예요. 이 경우에도 임대인이 목적물을 사용·수익 가능하게 유지할 의무가 있으므로, 임대인에게 수리 책임이 있다고 보는 것이 일반적이에요. 다만, 임차인의 장기 거주로 인한 예측 가능한 소모품 교체나 경미한 수리는 임차인에게 부담되는 경우도 있답니다.

 

특히 민간임대주택의 경우, 임대차 계약 기간은 2년이며 계속 거주를 희망하면 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있다고 명시된 경우가 많아요. 2025년 4월 25일 모집 공고된 성산 삼정그린코아 웰레스트 2단지에서도 이 주택의 임대차 계약 기간은 최대 8년이며, 2년 단위로 갱신할 수 있다고 안내하고 있어요. 이러한 장기 갱신 계약에서는 주택의 노후화 속도와 정도에 따라 임대인과 임차인의 책임 범위에 대한 명확한 합의가 필요할 수 있답니다. 갱신 계약 시점에 주택의 주요 설비 상태를 다시 한번 점검하고, 필요한 경우 특약으로 보수 책임을 구체화하는 것이 현명한 방법이에요.

 

요컨대, 신규 계약이든 갱신 계약이든 임대인의 기본적인 수선의무는 동일하게 적용돼요. 하지만 갱신 계약에서는 기존 사용으로 인한 노후화 문제나 임차인의 과거 관리 이력이 책임 소재에 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 해요. 계약 갱신 시에는 기존 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인과 충분히 소통하고, 주택의 상태를 다시 확인하며, 필요한 사항은 계약서에 명확히 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이에요.

 

🔄 신규 vs. 갱신 계약 하자 책임 비교

구분	신규 계약	갱신 계약
계약 성격	새로운 권리·의무 관계 시작	기존 계약 내용의 승계 및 기간 연장
하자 발견 시점	계약 직후 발견 하자는 임대인 책임	갱신 후 발생한 하자는 기존 책임 원칙 적용
노후화 하자	임대인 책임이 강함	임대인 책임이 원칙이나, 장기 거주 감안 필요
특약의 중요성	입주 전 철저한 상태 확인 및 협의	노후화 등 재점검 및 명확한 특약 추가 검토

 

🏡 임대인과 임차인의 하자 보수 의무와 권리

임대차 계약 관계에서 임대인과 임차인은 각각 주택의 하자 보수에 대한 명확한 의무와 권리를 가지고 있어요. 이 관계는 단순히 집을 빌려주고 빌리는 것을 넘어, 주거 환경 유지에 대한 상호적인 책임으로 이해해야 한답니다. 민법과 주택임대차보호법은 이러한 의무와 권리의 큰 틀을 정하고 있어요.

 

먼저, 임대인의 의무를 살펴볼게요. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지해 줄 의무가 있어요. 이는 주택의 주요 구성 부분이나 기본 설비(보일러, 수도, 전기, 난방, 오수 처리 시설 등)의 하자에 대한 수선 의무를 포함해요. 만약 이러한 부분에 하자가 발생하여 임차인이 정상적인 주거 생활을 할 수 없게 된다면, 임대인은 지체 없이 이를 수리해 주어야 해요. 특히 2025년 8월 4일자 소방방재신문 기사에서도 임대인이 임대차 계약 존속 중에 목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무가 있다고 강조하고 있어요. 이 의무는 계약 갱신 후에도 마찬가지로 적용되며, 하자가 발생했음에도 임대인이 수선을 거부할 경우 임차인은 손해배상을 청구하거나 계약 해지까지 고려할 수 있는 권리를 가질 수 있답니다.

 

다음으로 임차인의 의무와 권리예요. 임차인은 임대차 목적물을 선량한 관리자의 주의 의무로 보존해야 할 의무가 있어요. 이는 임차인의 고의나 과실로 인해 발생한 하자에 대해서는 임차인이 보수 책임을 진다는 의미예요. 예를 들어, 사용 부주의로 인한 수도꼭지 파손, 내부 기물 파손 등은 임차인의 책임이랍니다. 또한, 전구 교체, 건전지 교체, 막힌 하수구 뚫기 등과 같이 주거 생활에 큰 영향을 주지 않는 경미한 수선이나 소모품 교체는 보통 임차인이 부담하는 것이 관행이에요. 하지만 임차인에게는 이러한 경미한 수선을 넘어선 중대한 하자가 발생했을 때, 임대인에게 이를 통보하고 수선을 요구할 권리가 있어요. 만약 임대인이 제때 수선을 해주지 않아 임차인이 직접 수리한 경우, 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '필요비 상환청구권'도 있답니다.

 

일부 민간임대주택 모집 공고문을 보면, "임차인의 부주의 등으로 예방하셔야 하며 이로 인한 하자보수 등은 입주자의 책임이며 발생하는 모든 사고의 책임은 임차인(입주자)에게 있음을 명확히 인지하고 계약"이라는 문구가 포함되기도 해요. 2025년 9월 11일에 공고된 힐스테이트 도안리버파크 5단지 장기일반민간임대주택 임차인 모집 공고문에서도 비슷한 내용을 찾아볼 수 있어요. 이는 임차인이 자신의 부주의로 인한 사고나 하자 발생 시 책임을 져야 한다는 점을 계약서상으로 명확히 하는 것이에요. 하지만 이러한 특약도 민법상 임대인의 필수적인 수선의무를 완전히 면제시킬 수는 없다는 점을 알아두어야 해요. 법적인 최소한의 의무는 특약으로도 배제하기 어렵기 때문이에요.

 

임대인과 임차인 모두 하자 발생 시 신속하게 상대방에게 알리고, 가능하면 사진이나 영상 등 증거를 남겨두는 것이 중요해요. 책임 소재가 불분명한 경우나 분쟁이 발생했을 때는 전문가의 도움을 받거나, 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통해 해결을 모색하는 것이 현명한 방법이에요. 서로의 의무와 권리를 정확히 이해하고 존중할 때, 더욱 원만하고 안정적인 임대차 관계를 유지할 수 있답니다.

 

🏡 임대인/임차인 하자 보수 의무 및 권리

구분	의무 내용	권리 내용
임대인	주요 설비 및 구조적 하자 수선 의무	임차인 과실 하자 보수 청구 권리
임차인	선량한 관리자의 주의 의무, 경미한 수선	임대인에게 하자 보수 요구, 필요비 상환 청구 권리

 

🚨 하자 분쟁 발생 시 효과적인 해결 방안

임대차 갱신 계약 중 발생한 하자로 인해 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생기는 일은 종종 발생해요. 이런 분쟁을 효과적으로 해결하기 위해서는 체계적인 절차와 준비가 필요하답니다. 무엇보다 중요한 것은 감정적인 대응보다는 법적 근거와 증거를 바탕으로 이성적인 접근을 하는 것이에요.

 

가장 먼저 해야 할 일은 '하자 사실의 명확한 통보'와 '증거 수집'이에요. 하자가 발생하면 즉시 임대인(또는 임차인)에게 전화, 문자 메시지, 이메일 등 가능한 모든 방법으로 알리고, 육하원칙에 따라 언제, 어디서, 어떤 하자가 발생했는지 구체적으로 설명해야 해요. 이때 중요한 것은 단순히 말로만 하는 것이 아니라, 하자의 심각성을 보여주는 사진이나 동영상을 촬영해두는 것이에요. 날짜와 시간이 기록된 자료라면 더욱 좋고요. 필요하다면 전문가(예: 누수 탐지 업체, 설비 전문가)를 불러 하자 원인과 수리 견적을 받아두는 것도 강력한 증거가 될 수 있어요.

 

하자를 통보하고 증거를 모았다면, 다음 단계는 '원만한 합의'를 시도하는 것이에요. 임대인과 임차인이 서로의 입장을 이해하고 합리적인 선에서 합의점을 찾는 것이 가장 이상적인 해결책이랍니다. 이때 통보 내용과 합의 과정을 기록으로 남겨두는 것이 나중에 혹시 모를 분쟁에 대비하는 데 도움이 돼요. 만약 합의가 어렵다면, '내용증명'을 통해 정식으로 하자 보수를 요청하는 것이 좋아요. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 발송인이 어떤 내용을 누구에게 보냈다는 것을 국가 기관이 증명해주는 문서이므로 법적 효력이 크답니다.

 

내용증명 발송 후에도 해결이 되지 않는다면, '전문 기관의 도움'을 받는 것이 현명해요. 주택임대차분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 신속하고 저렴하게 해결할 수 있도록 돕는 기관이에요. 변호사나 법률 전문가가 조정위원으로 참여하여 객관적인 입장에서 해결책을 제시해 주어요. 또한, 대한법률구조공단이나 각 지역의 변호사협회에서 운영하는 무료 법률 상담을 이용하는 것도 좋은 방법이에요. 이러한 전문가들은 법률적인 관점에서 상황을 분석하고, 가장 적절한 해결 방안을 안내해 줄 수 있답니다.

 

마지막 단계로, 앞선 모든 노력에도 불구하고 분쟁이 해결되지 않는다면 '소송'을 고려해야 해요. 소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로 신중하게 결정해야 해요. 민사 소송을 통해 하자 보수 책임 및 손해배상을 청구할 수 있으며, 이때 앞서 수집한 모든 증거 자료들이 매우 중요하게 작용해요. 소송 전에는 반드시 법률 전문가와 충분히 상담하여 승소 가능성과 절차, 비용 등을 면밀히 검토해야 한답니다. 어떤 상황에서든 침착하게 법적 절차를 따르고, 필요한 증거를 꼼꼼히 챙기는 것이 하자 분쟁을 효과적으로 해결하는 핵심이라는 것을 잊지 마세요.

 

🚨 하자 분쟁 해결 절차

단계	세부 내용	주요 유의사항
1단계	하자 통보 및 증거 수집	사진, 영상, 전문가 견적 등 명확한 증거 확보
2단계	원만한 합의 시도 및 내용증명 발송	합의 내용 기록, 내용증명으로 공식 요청
3단계	전문 기관 도움 요청	주택임대차분쟁조정위원회, 법률구조공단 활용
4단계	법적 절차 (소송) 진행	변호사와 상담 후 신중하게 결정, 증거 활용

 

👨‍⚖️ 임대차 하자 보수 관련 최신 판례 및 동향

임대차 계약에서 하자가 발생했을 때의 보수 책임에 대한 법원의 판단은 꾸준히 업데이트되고 있어요. 특히 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차 관계에서는 임차인의 주거 안정성을 보호하려는 경향이 강하답니다. 최근 판례와 법적 동향을 살펴보면, 임대인의 수선의무는 여전히 강조되고 있다는 것을 알 수 있어요.

 

가장 중요한 판례 중 하나는 대법원 2021. 4. 29. 선고 판결이에요. 이 판결은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며, 하자가 발생한 경우에도 이 의무가 면해지지 않는다고 다시 한번 확인했어요. 이는 임대인의 수선의무가 계약 기간 내내 지속되는 기본적인 의무라는 점을 분명히 한 것이에요. 즉, 갱신 계약 중 발생한 하자에 대해서도 임대인은 그 책임을 다해야 한다는 법적 근거가 되는 것이죠. 하자가 경미하여 임차인의 사용·수익을 방해하지 않는 정도라면 임대인의 수선의무가 면제될 수 있지만, 주거 생활에 실질적인 영향을 주는 하자는 임대인이 보수해야 한답니다.

 

또한, 공동주택의 경우 공용 부분에서 발생한 누수나 시설 하자에 대한 책임은 주택관리업자나 입주자대표회의와 같은 공동주택 관리 주체에게 있다는 점도 중요한 동향이에요. 2023년 8월 29일 관련 정보에서도 공용 부분 누수에 대한 보수와 보상을 공동주택 관리 주체에게 요구해야 한다고 안내하고 있어요. 이는 임차인이 주택 내부에서 문제가 발생했을 때, 해당 문제가 전유 부분(임차한 주택 내부)의 문제인지, 아니면 공용 부분(복도, 계단, 외벽 등)의 문제인지 정확히 파악하는 것이 중요함을 시사해요. 만약 공용 부분의 문제라면, 임대인을 거쳐 관리 주체에게 하자 보수를 요구해야 한답니다.

 

최근에는 임대차 계약 시 특약으로 하자 보수 책임을 임차인에게 전가하려는 시도가 종종 있지만, 법원은 이러한 특약의 유효성에 대해 매우 엄격하게 판단하는 경향이 있어요. 임차인이 주택을 사용하는 데 필수적인 기능과 관련된 중대한 하자에 대한 수선의무는 임대인의 고유한 의무이므로, 이를 완전히 면제하는 특약은 무효가 될 가능성이 높아요. 다만, 임차인의 과실로 인한 하자나 소모품 교체와 같은 경미한 수리에 대한 책임은 특약으로 임차인에게 부과하는 것이 인정될 수 있답니다.

 

또한, 2025년과 그 이후에도 주택의 안전 및 에너지 효율과 관련된 법규가 강화될 가능성이 있어요. 예를 들어, 난방 효율 개선이나 친환경 설비 도입 의무 등이 강화된다면, 임대인은 이에 맞춰 주택 설비를 개선해야 할 수 있고, 이는 곧 임대인의 수선의무 범위에 영향을 미 미칠 수 있답니다. 이러한 변화는 주택의 전반적인 품질을 향상시키고 임차인의 주거 환경을 개선하는 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대돼요. 따라서 임대인과 임차인 모두 최신 법률 및 정책 동향을 주기적으로 확인하고, 계약 갱신 시에는 이러한 변화를 염두에 두고 협의하는 것이 현명한 자세라고 할 수 있어요.

 

👨‍⚖️ 임대차 하자 보수 관련 법적 동향

구분	주요 내용
임대인 수선의무 강화	대법원 판례(2021.4.29)를 통해 계약 존속 중 의무 지속 재확인
공용 부분 책임 명확화	공동주택 관리 주체에 보수 및 보상 요구
특약의 유효성 판단	임대인 필수 의무 면제 특약은 무효 가능성 높음
정책 및 법규 변화	주택 안전, 에너지 효율 관련 법규 강화 가능성

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2025년 임대차 계약 갱신 시, 하자가 발생하면 무조건 임대인 책임인가요?

 

A1. 아니에요. 하자의 원인과 유형에 따라 책임이 달라져요. 건물의 구조적 문제나 주요 설비의 고장, 자연적인 노후화로 인한 하자는 임대인 책임이지만, 임차인의 고의나 과실로 인한 하자나 경미한 수선은 임차인 책임이에요.

 

Q2. 계약갱신요구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?

 

A2. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있어요.

 

Q3. 갱신된 계약의 존속기간은 어떻게 되나요?

 

A3. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본답니다.

 

Q4. 임대인이 갱신 거절 통지를 언제까지 해야 하나요?

 

A4. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 해야 해요. 이 기간을 놓치면 자동 갱신될 수 있어요.

 

Q5. 2021년 대법원 판례가 임대인의 하자 보수 책임에 어떤 영향을 미쳤나요?

 

A5. 임대인은 임대차 계약 존속 중에 목적물을 사용·수익할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있으며, 하자가 발생한 경우에도 이 의무가 면해지지 않는다는 점을 명확히 했어요. 이는 임대인의 수선의무를 더욱 강화한 판례라고 볼 수 있어요.

🔄 신규 계약과 갱신 계약, 책임 범위의 차이

 

Q6. 오래된 보일러가 갱신 계약 후 고장 났다면 누가 책임지나요?

 

A6. 일반적으로 보일러 고장은 임차인의 주거 생활에 중대한 영향을 미치므로, 자연적인 노후화로 인한 것이라면 임대인이 수리할 책임이 있어요.

 

Q7. 임차인이 실수로 벽지를 찢었다면 누가 보수해야 하나요?

 

A7. 임차인의 고의나 과실로 인한 하자이므로 임차인이 보수하거나 그 비용을 부담해야 해요.

 

Q8. 공용 부분에서 누수가 발생했는데, 누구에게 연락해야 하나요?

 

A8. 아파트나 빌라 등 공동주택이라면, 공용 부분 관리를 담당하는 공동주택 관리 주체(예: 관리사무소, 입주자대표회의)에게 연락해야 해요.

 

Q9. 임대차 계약서에 '모든 하자 보수는 임차인이 책임진다'는 특약이 있다면 유효한가요?

 

A9. 임차인의 주거 생활에 필수적인 중대한 하자에 대한 임대인의 수선의무를 완전히 배제하는 특약은 무효로 볼 가능성이 높아요. 다만, 경미한 하자에 대한 책임은 유효할 수 있어요.

 

Q10. 하자 발생 시 사진이나 동영상 증거가 왜 중요한가요?

 

A10. 분쟁 발생 시 하자의 발생 시점, 정도, 원인 등을 객관적으로 입증할 수 있는 강력한 증거가 되기 때문이에요. 육하원칙에 따라 기록해 두는 것이 좋아요.

 

Q11. 임대인이 하자를 고쳐주지 않으면, 임차인이 직접 수리하고 비용 청구가 가능한가요?

 

A11. 네, 임대인에게 하자 사실을 알리고 상당한 기간 내에 수선하지 않을 경우, 임차인이 필요비를 지출하여 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요 (필요비 상환청구권).

 

Q12. 전구 교체나 수도꼭지 헤드 교체 같은 경미한 수선도 임대인에게 요구할 수 있나요?

 

A12. 일반적으로 전구 교체 등 사용에 지장 없는 경미한 수선이나 소모품 교체는 임차인이 부담하는 것이 관행이에요.

 

Q13. 신축 아파트인데 입주 직후 하자가 발견되면 누가 책임지나요?

 

A13. 신축 아파트라면 시공사의 하자담보책임기간 내에 발생한 문제이므로, 시공사나 사업주체에게 보수를 요구할 수 있어요.

 

Q14. 갱신 계약 시 임대료 증액은 얼마까지 가능한가요?

 

A14. 주택임대차보호법에 따라 직전 임대료의 5%를 초과할 수 없어요.

 

Q15. 계약 갱신 시 주택 상태를 다시 점검해야 하나요?

 

A15. 네, 갱신 계약은 새로운 기간 동안의 관계를 설정하는 것이므로, 기존 계약 기간 동안 발생했을 수 있는 노후화나 숨겨진 하자를 임대인과 함께 점검하는 것이 분쟁 예방에 좋아요.

 

Q16. 임대인이 연락을 받지 않거나 수선을 계속 미룬다면 어떻게 해야 하나요?

 

A16. 내용증명 우편을 통해 정식으로 하자 보수를 요청하고, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법률 전문가와 상담하여 다음 단계를 결정하는 것이 좋아요.

 

Q17. 임차인이 나갈 때 원상복구 의무는 어디까지인가요?

 

A17. 임차인이 입주할 당시의 상태로 돌려놓는 것을 원칙으로 해요. 다만, 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후화는 원상복구 대상에서 제외돼요.

 

Q18. 임대차 분쟁 조정 위원회는 어떤 역할을 하나요?

 

A18. 임대차 관련 분쟁을 소송보다 신속하고 저렴하게 해결하기 위해 법률 전문가들이 중재하여 합의를 유도하는 역할을 해요.

 

Q19. 장기 민간임대주택의 경우, 계약 갱신 기간이 일반 주택과 다른가요?

 

A19. 네, 일부 민간임대주택은 2년 단위로 계약을 갱신하되, 최대 8년까지 거주 기간을 보장하기도 해요. 공고문을 확인해야 해요.

 

Q20. 임대차 계약 갱신 시 어떤 서류를 준비해야 하나요?

 

A20. 기존 임대차 계약서, 신분증, 임대료 변경이 있다면 관련 증빙 서류 등이 필요할 수 있어요. 경우에 따라 등기부등본 확인도 유용해요.

 

Q21. 계약 갱신 후 새로운 하자가 발생하면 신규 계약과 동일하게 처리되나요?

 

A21. 법적 원칙은 동일하게 적용되지만, 갱신 계약이라는 특성상 기존 사용으로 인한 노후화 여부가 책임 소재 판단에 영향을 줄 수 있어요.

 

Q22. 누수로 인해 아랫집에 피해를 주었다면 누가 배상해야 하나요?

 

A22. 누수의 원인에 따라 달라져요. 배관 노후화 등 건물 자체의 문제라면 임대인, 임차인의 부주의라면 임차인 책임이에요. 공용 부분 문제라면 관리 주체 책임이고요.

 

Q23. 임대인이 하자 보수를 해주기로 약속했는데 지키지 않아요. 어떻게 하죠?

 

A23. 약속 내용을 문자나 녹취 등으로 기록해두고, 내용증명 발송 후 분쟁 조정을 신청하거나 소송을 고려할 수 있어요.

 

Q24. 임대차 계약 전 주택 상태 점검은 어떻게 해야 하나요?

 

A24. 임대인과 함께 꼼꼼히 내부를 둘러보고, 주요 시설(보일러, 수도, 전기, 창문, 벽면 등)의 작동 여부와 이상 유무를 확인하세요. 발견된 하자는 사진 찍고 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋아요.

 

Q25. 임차인이 임대인의 허락 없이 하자를 수리했다면 비용 청구가 가능한가요?

 

A25. 원칙적으로는 임대인에게 먼저 알리고 수선을 요청해야 해요. 하지만 긴급한 상황으로 인해 미리 알릴 수 없었고, 임대인 책임의 하자였다면 사후에라도 비용 청구가 가능할 수 있어요.

 

Q26. 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있나요?

 

A26. 임대인이 직접 거주하려는 경우, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 임차인이 주택을 파손한 경우 등이 있어요.

 

Q27. 이사 나갈 때 도배나 장판을 새로 해야 하나요?

 

A27. 일반적으로 통상적인 마모나 노후화는 임차인의 원상복구 의무 범위에 포함되지 않아요. 다만, 임차인의 과실로 인한 심한 오염이나 훼손이 있다면 보수해야 해요.

 

Q28. 청년안심주택의 계약 갱신 조건도 일반 임대차와 동일한가요?

 

A28. 청년안심주택은 2년 단위로 갱신 가능하지만, 소득, 자산 등 입주 자격 조건을 계속 충족해야 하는 경우가 많아요. 일반 임대차와는 다소 차이가 있으니 모집 공고문을 확인해야 해요.

 

Q29. 임대차 계약 만료 전 이사 가야 할 경우, 보증금 반환은 어떻게 되나요?

 

A29. 계약 기간 만료 전에는 임대인의 동의 없이 일방적으로 나갈 수 없어요. 새로운 임차인을 구하고 보증금을 돌려받는 경우가 많으며, 이때 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이 일반적이에요.

 

Q30. 2025년 부동산 시장 변동이 임대차 계약 갱신에 영향을 줄까요?

 

A30. 네, 시장 상황에 따라 임대료 증액 여부나 갱신 협상에 영향을 줄 수 있어요. 하지만 주택임대차보호법에 따른 임대료 증액 상한(5%) 규정은 유지돼요.

 

면책 고지

이 글의 내용은 2024년 6월 12일 기준의 법률 정보와 일반적인 견해를 바탕으로 작성되었어요. 특정 상황에 대한 법률 자문이 아니며, 실제 적용 시 개별적인 사실 관계와 최신 법규 및 판례에 따라 다르게 해석될 수 있답니다. 어떠한 법적 분쟁 발생 시에는 반드시 전문 변호사 또는 법률 전문가와 상담하여 정확한 법률적 조언을 구하시길 바라요. 이 정보는 정보 제공을 목적으로 하며, 본 정보로 인해 발생할 수 있는 직간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않아요.

 

글 요약

2025년 임대차 갱신 계약 시 발생하는 하자에 대한 보수 책임은 하자의 유형과 원인에 따라 임대인과 임차인에게 나누어 진답니다. 임대인은 주택을 임차인이 사용·수익할 수 있도록 유지해야 할 기본적인 수선의무가 있으며, 이는 갱신 계약 후에도 동일하게 적용돼요. 특히 건물의 구조적 문제나 주요 설비의 고장, 자연적인 노후화로 인한 하자는 임대인의 책임이에요. 반면, 임차인의 고의나 과실로 인한 손상, 그리고 전구 교체 등 경미한 수선은 임차인이 부담해요. 공동주택의 공용 부분 하자는 관리 주체에게 책임을 물을 수 있어요. 하자 분쟁 발생 시에는 증거를 철저히 수집하고, 내용증명 발송, 주택임대차분쟁조정위원회 이용 등 체계적인 절차를 따르는 것이 중요해요. 법적 분쟁 시에는 최신 판례와 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 해결 방안이 된답니다. 임대인과 임차인 모두 서로의 의무와 권리를 명확히 이해하고 소통하는 것이 원만한 임대차 관계 유지의 핵심이에요.